文/樂居財經鄧如菲

無需付首付，還能拿裝修款？比“零首付”更離譜的“負首付”今天登上了熱搜。

近期有房產中介聲稱買房可以做到“負首付”。例如，房產價格520萬元，但可以向銀行貸款570萬元，這樣購房人不僅無需付首付，還能拿到50萬元作為裝修款。

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有業內人士介紹，“負首付”與“零首付”的操作方法類似，一是開發商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力，二是開發商通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。若開發商返還的資金超過首付款，或銀行貸款金額超過房產原價，“負首付”便“實現”了。

各類“0首付”“負首付”現象的背后，是房地產市場下行的現狀。需求端仍然疲軟，便催生出了各類的營銷噱頭。

根據克而瑞披露，2022年69家典型上市房企，有34家房企凈利潤虧損，占比將近一半，較2021年的10家凈虧損情況進一步擴大，其中有13家規模上市房企的2022年凈利潤虧損超百億元，另外連續兩年凈利潤虧損的企業有9家。

北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，這與一些開發商為了盡快銷售樓盤，實現資金回籠有關，所以使用一系列花式營銷手段進行促銷。但是這些促銷宣傳有不少套路，很多屬于虛假宣傳。

“看起來似乎是幫購房人緩解了壓力，但是實際上，往往會伴隨著開發商墊資、融資等違法違規行為，同時還可能會規避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關規定?！蓖跤癯歼M一步解釋。

而“負首付”不僅違規，后期資金壓力也將加大。

銀行規定三成首付款必須由買家自有資金，否則不予發放剩余七成房貸。如果被查出來，銀行有權收回房貸，買家需要承擔其中的風險。“負首付”與“零首付”買房總還款額并沒有減少，買家只不過把首付款挪到房貸，這就無形增加了月供的壓力，如果買家的收入無法覆蓋后面的月供，將面臨斷供的風險。

此外，有房產中介表示：“有的房子是回遷房，房本還沒有下來，不滿足‘滿五唯一’，需要繳納個人所得稅和增值稅，劃下來購房人需要負擔二三十萬元稅費?！?/p>

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，這是營銷領域亂象的體現。各地應關注此類新情況，要從合規的角度解決首付的問題，以防范各類打擦邊球的違法亂象事件出現。

總體而言，“負首付”買房本質上就是營銷噱頭，非但沒有減輕購房者的壓力，反而還面臨著財務和法律風險。

針對“低首付”“零首付”“返首付”等營銷亂象，監管部門也積極出手。日前，惠陽區住建局印發通知稱，將在全區范圍嚴查首付貸、返首付、零首付，以及發布虛假違法房地產廣告、捏造散布不實信息等違規銷售行為。