鳳凰網房產深圳報道 無需付首付，還能拿裝修款？比“零首付”更離譜的“負首付”近日登上了熱搜。

(資料圖片)

近期有房產中介聲稱買房可以做到“負首付”。例如，房產價格520萬元，但可以向銀行貸款570萬元，這樣購房人不僅無需付首付，還能拿到50萬元作為裝修款。

有業內人士介紹，“負首付”與“零首付”的操作方法類似，一是開發商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力，二是開發商通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。若開發商返還的資金超過首付款，或銀行貸款金額超過房產原價，“負首付”便“實現”了。

各類“0首付”“負首付”現象的背后，是房地產市場下行的現狀。需求端仍然疲軟，便催生出了各類的營銷噱頭。

而此類極端手段，最終引來的是相關部門的積極出手。日前，惠州惠陽區住建局印發通知，明確嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發布虛假違法房地產廣告、捏造散布不實信息等違規銷售行為。

對造成不良影響的企業，直接司法鎖盤，一經查實存在違規銷售行為的，依法追究責任。

裹著餡餅外衣的“陷阱”

了解房地產人一看就明白，“負首付”買房本質上就是營銷噱頭，非但沒有減輕購房者的壓力，反而還面臨著財務和法律風險。

北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，這與一些開發商為了盡快銷售樓盤，實現資金回籠有關，所以使用一系列花式營銷手段進行促銷。但是這些促銷宣傳有不少套路，很多屬于虛假宣傳。

“看起來似乎是幫購房人緩解了壓力，但是實際上，往往會伴隨著開發商墊資、融資等違法違規行為，同時還可能會規避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關規定。”王玉臣進一步解釋。

而“負首付”不僅違規，后期資金壓力也將加大。

銀行規定三成首付款必須由買家自有資金，否則不予發放剩余七成房貸。如果被查出來，銀行有權收回房貸，買家需要承擔其中的風險。“負首付”與“零首付”買房總還款額并沒有減少，買家只不過把首付款挪到房貸，這就無形增加了月供的壓力，如果買家的收入無法覆蓋后面的月供，將面臨斷供的風險。

此外，有房產中介表示：“有的房子是回遷房，房本還沒有下來，不滿足‘滿五唯一’，需要繳納個人所得稅和增值稅，劃下來購房人需要負擔二三十萬元稅費。”

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，這是營銷領域亂象的體現。各地應關注此類新情況，要從合規的角度解決首付的問題，以防范各類打擦邊球的違法亂象事件出現。

指導價與貸款脫鉤后

樓市大分化才剛剛開始

一手房市場亂象頻出，而二手房市場，參考價機制退出一個月，深圳樓市的成交分化才剛剛開始。

據房信網相關數據顯示，剛需、改善及豪宅市場有大分化的趨勢。

剛需市場短期來看，二手優質剛需筍盤基本已經消化，5月中期市場基本處于橫盤狀態。現階段無論是剛需新房，或者是二手房貨量充足，近期有考慮入市的剛需客群從投住結合的角度選擇。

改善市場在過去一周的成交仍處于平穩。通過數據表明，改善的市場的成交溢價率雖然不大，但是區位核心位置或是好的學區加持的房源，溢價率會超過10%。

監控到的近期龍華紅山成交數據里面，都會有深高北學區房源的身影。例如，水榭春天六期上周成交一套89㎡三房，以總價899萬成交，單價超過10萬/㎡。

豪宅方面，居住環境管理口碑較好，面貌保養妥善的項目較為受捧。另外地理位置優越，誠如深圳的金融中心區，滿足通勤、出租、自住等屬性，掛牌后也可以很快成交。

福田中心片區，有不少20年左右的小區關注度還是很高，比如:星河國際，城中雅苑，雅頌居，黃埔雅苑等。

總體而言，“好資源、好地段、好價格”占據其中一項或者多項的項目，依然能在流通市場中占領一席之地。

對于市場“分化”該如何去定性呢？

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為高端盤熱銷，既是市場分化的體現，也是市場需求不足的表征，更是供需極其不均衡的反映，這才是更應該解決的問題。

去年以來，包括深圳在內的一線市場分化非常明顯，中心區改善高端盤去化塊、價值高，營利性強。如果細化區分不同盤源去化，高端改善盤去化周期短，那么反過來會促使土地市場進入“補這類庫存”的周期。

迎合市場需求

土市開始發力“攬客”

除了一二手房，決定房價最根本的“面粉”市場，也開始發力了。

5月24日，深圳市規劃與自然資源局公布了2023年第二批次擬出讓居住用地項目清單，共有10宗地塊，總土地面積約24.34萬㎡，總建筑面積達約104.85萬㎡。

這10塊地里，最亮眼的是4月26日調規過的“深超總宅地”。而此次釋放超總地塊的信號意義，令人尋味。

“目的還在于以中心區壓箱底的“靚地”來捂熱土地市場，進而從源頭上刺激房地產市場”。而據樂居了解，這塊地起拍價將超過100億元，創歷史之最，也就是大概率會創造“深圳地王”，政府也希望由此信號激活市場信心，扭轉市場的預期。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這個時候釋放規模如此之大的靚地，顯然就是要往高端打造，迎合目前改善型需求主導的市場局面，迎合高端改善旺盛的局面。

此外，這類土地也受開發商歡迎。政府供地迎合市場需求，估計屆時拍賣時也極大可能獲得多家開發商報名、頻繁舉牌的火熱場面，以激活土地市場。

相信今年第二批宅地出讓公告將很快會掛出，屆時便知分曉。